Rentas de alquiler impagadas: cuándo basta el monitorio y cuándo hace falta el desahucio

Ante un inquilino que deja de pagar, la primera decisión no es jurídica sino estratégica: ¿qué quieres conseguir? Si el objetivo es recuperar el inmueble cuanto antes, la vía es el desahucio. Si el inquilino ya se marchó y lo que queda es la deuda, la vía es el monitorio. Y si quieres ambas cosas, la ley permite acumularlas en un solo procedimiento. Elegir mal cuesta meses y dinero.

Escenario 1: el inquilino ya no está — monitorio

Cuando el arrendatario se fue dejando rentas, suministros repercutibles o desperfectos líquidos pendientes, la reclamación es una deuda dineraria ordinaria y el proceso monitorio es su cauce natural. El bloque documental es sencillo: contrato de arrendamiento, justificantes de las mensualidades impagadas (extracto de la cuenta donde dejaron de entrar los recibos), liquidación de suministros si se repercuten y, en su caso, presupuesto o factura de reparaciones.

Antes del monitorio es exigible el requisito de negociación previa de la LO 1/2025: un requerimiento fehaciente con oferta de solución —que además interrumpe la prescripción (art. 1973 CC y art. 7 LO 1/2025)— cumple esa función. Recuerda los plazos: las rentas prescriben a los cinco años en derecho común (art. 1966.3.ª CC) y a los tres si rige el Código Civil de Cataluña (art. 121-21 CCCat), como explicamos en la guía de prescripción.

Escenario 2: el inquilino sigue dentro — desahucio por falta de pago

Si el arrendatario permanece en el inmueble, cobrar las rentas atrasadas sin recuperar la posesión suele ser pan para hoy: la deuda se regenera cada mes. La acción correcta es el desahucio por falta de pago, que se tramita por el juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC) y al que la LEC permite acumular la reclamación de las rentas y cantidades debidas, incluidas las que venzan durante el procedimiento. Un solo pleito, dos resultados: recuperación del inmueble y condena al pago.

Dos instituciones marcan este procedimiento:

• La enervación (art. 22.4 LEC): el inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista. Pero solo puede hacerlo una vez, y no cabe enervación si el arrendador le requirió fehacientemente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó. Por eso el burofax previo no es un trámite: bien hecho, bloquea la enervación y acelera todo el procedimiento.
• Las especialidades de vivienda habitual: cuando el inmueble es vivienda habitual del arrendatario y concurren situaciones de vulnerabilidad —especialmente si el arrendador es gran tenedor—, la legislación de vivienda (Ley 12/2023) y la LEC imponen requisitos adicionales de admisibilidad y trámites previos. En alquileres de local de negocio o de vivienda no habitual estas cautelas no operan.

El error caro: reclamar solo la deuda con el inquilino dentro

Presentar un monitorio de rentas contra un arrendatario que sigue en el inmueble es técnicamente posible, pero estratégicamente débil: no recupera la posesión, no impide que la deuda siga creciendo y consume el requerimiento previo que podría haber bloqueado la enervación en un desahucio. Antes de elegir vía, define el objetivo. En la duda, la acumulación de desahucio + rentas es casi siempre superior.

Locales de negocio: el terreno más favorable al arrendador

En arrendamientos de local (uso distinto de vivienda), el margen de actuación es mayor: no hay especialidades de vulnerabilidad, la enervación funciona igual —y se bloquea igual con el requerimiento previo de 30 días—, las garantías adicionales pactadas (avales, fianzas complementarias, garantías personales de los socios) son plenamente ejecutables, y si la arrendataria es una sociedad, la reclamación puede valorarse también frente a fiadores. La cláusula de garantías del contrato vale aquí tanto como el contrato mismo: lo tratamos en cómo blindar el cobro antes del impago.

Qué documentar desde el primer impago

• Contrato y anexos (actualizaciones de renta, garantías).
• Extracto bancario que muestre la última renta cobrada y los meses en blanco.
• Comunicaciones con el inquilino (promesas de pago: reconocen deuda e interrumpen prescripción).
• Burofax de requerimiento con certificación de contenido — con más de 30 días de antelación a la demanda si la vía va a ser el desahucio.

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Este artículo ofrece información jurídica de carácter general conforme al ordenamiento español vigente en su fecha de publicación y no constituye asesoramiento jurídico sobre un caso concreto. Para un análisis individualizado de tu asunto, contacta con un abogado. Autor: Cristian Roig Blasco, abogado colegiado n.º 2918 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Tarragona.